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楼市频发顽疾开发商延期交房赔付如此艰难

时间:2019-02-02 01:11:38| 来源:| 编辑:笔名| 点击:0次

楼市频发顽疾 开发商延期交房赔付如此艰难

延期交房,已成为楼市频发的顽疾。据西安市仲裁委统计,近几年延期交房在商品房买卖纠纷中的占比超过1/4。采访发现,开发商资金短缺是此类事件频发的主因。

现象调查

延期交房频发在买房纠纷中占1/4多

近日,多位市民通过、等方式,向反映说,开发商延期交房,他们不知道该如何维权。

比合同约定的入住时间拖了一年多,找谁说理去?李先生告诉,2010年,他花了50多万元购买了宏府鹍翔九天的房子。按约定,交房时间是2012年年底。但直到今年7月,他才接到收房通知。开发商是赔了违约金,但自己搬家的计划被打乱了。华商房产粉丝焦先生和温先生也表示,自己的房子均未能如期交付。温先生说,房子拖拖拉拉,从冬天拖到夏天才交。而焦先生的房子延期交房3个多月。

以上读者的遭遇并非个别现象。今年以来,西安多个楼盘,如:天香心苑、利安东庭,甚至是百欣花园这样的经济适用房项目,都爆出因延期交房被报道或业主集体维权的事件。延期时间长短不一,少则数月,多则几年。

8月20日,从西安市仲裁委立案室了解到,他们去年受理的西安涉及商品房买卖的案例为387件,其中与延期交房有关的约占28%;今年截至目前,涉及商品房交易的纠纷案例为246件,与延期交房有关的约占26%。市仲裁委介绍,除了房屋质量投诉,每年他们受理的延期交房案例都比较多,在买房纠纷中占比超过1/4。

原因分析

缺钱延误工期是延期交房主因

延期交房为什么频发?业内人士指出,大部分还是钱的问题。

开发商因为资金不到位等原因影响了工程进度

楼市频发顽疾开发商延期交房赔付如此艰难

,或者应该交的相关配套费不齐全,无法取得相关资质。地产策划人董生分析,也有因资金短缺,欠建筑商钱。或者是建筑方和承包方发生矛盾,导致项目停工。

对于资金紧缺,高新一楼盘的李姓负责人承认:现在房子销售得慢,开发贷款或融资也相对变难,不少房企,特别是中小房企面临资金短缺的风险,有的不得不借力品牌房企或上市公司来共同开发。

因开发商资金短缺导致房屋延期交付的现象近来在太原、合肥等全国多地时有发生,这还不是最严重的。6月初,西安就接连传出浐灞新天地和赛高国际开发商因资金链断裂而跑路的消息。

这一轮调控之长令很多开发商始料未及,一些原本计划好的工程进度可能因款项不到位而搁置,影响了交房进度。雅狐企划总经理冯奔告诉,从去年开始,有个别开发商已经停止了新项目,还有的将手里的项目往外转手。

律师说法

赔付是笔糊涂账目前无明确赔偿规定

专家指出,除合同约定的战争、自然灾害等不可抗力规定的免责因素外,延期交房都牵扯到违约金的赔付。在采访中发现,交房延期除了影响置业计划,实际赔付更让不少人闹心。

从多位业主提供的购房合同来看,约定的违约金赔付标准多为已交房款的日万分之一,最高不过万分之五。即便如此,想要按约赔偿也并不容易。

开头提到的遭遇延期交房的几位市民,除鹍翔九天的营销负责人承认,因为工期问题,部分楼栋出现延期,在合同约定基础上翻倍对业主予以赔偿外,其他赔付都或多或少打了折。温先生说,开发商把半年的违约金折算成了物业费,而焦先生只换来一份谅解备忘书了事,甚至有市民反映,在浐灞某项目买房后遭遇延期交付,开发商却告知,享有3个月的违约免责期。

目前,国家并没有一个明确的关于延期交房违约赔偿的规定。陕西永嘉信律师事务所姬英凡律师指出,实践中均依照当事人的约定,即购房合同来认定。她指出,在签订购房合同时,有关违约金的约定,其实是可以协商的。但开发商往往以制式合同,无法修改等说辞将违约金定得比较低,如:万分之一,甚至还有万分之零点几。作为购房者,如觉得违约过低,可据理要求修改。另外,合同一旦订立,开发商拒不按约承担违约,业主可通过司法、仲裁等手段来解决。

至于3个月违约免责期的说法,姬英凡律师表示,没有这样的法律规定,即便在购房合同中约定,也属于霸王条款,可要求监管部门进行规范。

专家建议

可尝试集体诉讼解决赢的可能性很大

多位法律和地产界人士表示:开发商敢不按约定赔付,就是因为对业主维权成本早已了如指掌。按日万分之一计,延期三五个月的违约金不过几千元。陕西泾渭律师事务所李德军律师说,诉讼耗费时间和精力,还可能影响到今后的入住,因此很少有购房者愿意走法律途径。他指出,可根据此前的案例,只要保存好证据,赢得诉讼的可能性非常大。而且,延期交房多是关系到数十户甚至上百户业主的事情,可以尝试走集体诉讼的途径来解决。

李德军还表示,如果落入违约金订立过低的合同陷阱,可在拿出证据的前提下,比如:违约金不足以负担房租等,通过协商或诉讼手段,要求开发商提高赔付标准。

延期交房,再点预售制度死穴

交房不按时,表面看来是楼市低迷造成的销售不畅,因资金紧张等因素影响工程进度的开发商失信行为。从根源上讲,却再次点出商品房预售制度的死穴。

房地产专家贾卧龙此前在博客上直言:预售制度,实质上已变成开发商融资的手段。即,只用投入有限资金,从政府拿到土地,然后用土地到银行抵押启动项目。真正的建设资金大都依靠销售回款和建筑商垫付。如果某一环节运转不畅,则影响到施工进度和交房时间。

近期,光耀集团资金链危机导致的天津、惠州多个项目烂尾,更让舆论的矛头直指预售制度的弊端。预售制度的存废,已非新鲜话题。有人提议,现房销售,虽然会增加开发商压力,却能让购房者买个明白,保证房屋质量,减少延期交房、楼盘烂尾等发生的几率。取消预售房制度,长痛不如短痛!